Comme tous les produits de placement circulant sur le marché, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent aussi être revendues. Les transactions se font alors sur le marché secondaire qui est plus ou moins règlementé. Avant d’attaquer le vif du sujet, soulignons que la revente d’une SCPI se prépare à l’avance et doit par conséquent tenir compte des éléments suivants :
Les performances de la société de gestion
Rappelons que la SCPI est pilotée par un exploitant qui est la société de gestion : c’est de celle-ci dont émanent les stratégies relatives à l’obtention d’une bonne performance en ce qui concerne la SCPI. C’est aussi cette dernière qui distribue les dividendes versés aux associés porteurs de parts. Il est donc capital de s’intéresser avant tout à la société de gestion : quel est son chiffre d’affaires ? Combien d’actif sous gestion gère-t-elle, quelle est la capitalisation réalisée, quel est son historique et comment pilote-t-elle ses actifs en temps de crise ? A-t-elle déjà fait face à d’importantes difficultés financières ayant généré des impacts sur son fonctionnement ? Autant de questions à poser avant de choisir l’opérateur exploitant qui gèrera la SCPI, puisque le nouvel acheteur lui aussi s’intéressera à celui-ci au moment de la reprise.
Les performances de la SCPI
Celles-ci peuvent ne pas toujours être maintenues au fil des ans. Elles peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de nombreux paramètres. Quoi qu’il en soit, c’est en fonction des performances actuelles que le prix de la SCPI va être fixé, en particulier s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe. Exemple : est-elle fortement demandée sur le marché ? Enregistre-t-elle un bon rendement (TDVM, sans oublier le taux de rendement interne ou TRI) ? A-t-elle fait l’objet d’une récente revalorisation du prix de la part ? Quel est son taux d’occupation financier ? Est-elle résiliente face aux périodes de troubles économiques ?
SCPI à capital fixe ou à capital variable
Les sociétés de gestion émettent des SCPI à capital fixe ou à capital variable : il est important d’en connaître l’impact au moment de la revente avant de décider quelle catégorie de SCPI acheter. Pour les SCPI à capital fixe, l’investisseur lui-même en fixe le prix et trouve le repreneur : les transactions se font de gré à gré. Le processus est différent pour les SCPI à capital variable. En ce qui concerne les prix, c’est la société de gestion qui le fixe, tandis que l’organisation du marché secondaire repose également sur cette dernière.
Le choix du meilleur moment pour revendre
Il vaut mieux suivre de près l’évolution de la SCPI afin de programmer la revente au meilleur moment et ce, pour éviter de réaliser de la moins-value, par exemple si ses performances sont en baisse. Notons cependant que ces dernières s’apprécient non pas sur le court terme mais dans la durée, d’autant que les experts conseillent de conserver les parts sur une période moyenne de 8 ans. Ce suivi peut d’ailleurs être effectué rapidement et à tout moment grâce aux outils connectés.
Cas des SCPI fiscales
Si vous achetez des SCPI fiscales, sachez que celles-ci ne peuvent être revendues sur le marché secondaire. Ce sont par exemple les SCPI Pinel, qui doivent être détenues sur une période ferme de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Citons aussi les SCPI Malraux, dont l’investisseur est tenu de s’engager à les conserver pendant une durée non négociable de 9 ans. La contrepartie est en effet une réduction d’impôt de ce dernier, qui ne peut être jouie par un éventuel repreneur. Idem pour les SCPI de déficit foncier ayant vocation à défiscaliser.
