Les SCPI de rendement se basent sur de l’immobilier professionnel pour générer des dividendes significatifs et réaliser de bons taux de distribution, impactant directement sur le propre rendement du portefeuille de placement. Voici ce qu’il faut scruter avant de jeter son dévolu sur une SCPI de rendement.
La composition de son patrimoine
Comme indiqué ci-dessus, le patrimoine héberge des immeubles professionnels de différentes typologies et loués par des locataires exerçant dans différents secteurs d’activité. Avec la forte crise de 2020, plusieurs de ces secteurs ont subi un fort ralentissement ; c’est le cas des SCPI adossées à l’hôtellerie et au tourisme. À l’inverse, celles reposant sur certains secteurs tels que l’e-commerce ont rapidement émergé, ayant boosté leur taux de distribution. Pour tabler sur un rendement stable, investir dans des actifs peu vulnérables aux conjonctures a fait ses preuves. Par exemple, dans les immeubles de santé, les résidences seniors ou encore les établissements d’enseignement, les écoles et les crèches. Les immeubles à usage de logement principal font aussi partie de ceux qui demeurent résilients face aux différentes crises. Notons que les SCPI de rendement en détiennent quelques-unes dans leur patrimoine.
Les indicateurs de performance
Les indicateurs de performance sont à vérifier, quelle que soit la SCPI à sélectionner. Ce sont le taux de distribution sur valeur de marché, la capitalisation, le taux d’occupation financier et la qualité de la revalorisation du prix de la part. Ces indicateurs sont accessibles sur la fiche technique de la SCPI et seront analysés lors de la phase de réalisation des différents comparatifs.
Le report à nouveau ou les liquidités
Les loyers générés par la SCPI ne sont pas distribués à 100% auprès des investisseurs porteurs de parts. Une partie est en effet logée dans une poche de sécurité qui est le report à nouveau (RAN). Cette enveloppe composée de liquidités n’est utilisée que pour maintenir la SCPI à flot en cas de forte tempête. Exemple : en cas de défaillance financière pour l’ensemble des locataires, en raison d’une crise générant de profondes lésions. C’est à partir du RAN que sont alors ponctionnés les financements d’urgence pour les différents besoins de la SCPI, de même que le versement des dividendes des souscripteurs, lorsque ceux-ci l’auront décidé au cours de l’assemblée générale des associés. Le report à nouveau est, lui aussi, connu à l’avance, il est traduit en nombre de jours ou en pourcentage.
L’existence d’un marché secondaire
Il est également intéressant de se renseigner sur l’existence d’un marché secondaire et d’en dégager les différentes opportunités. Un des avantages du marché de seconde main : pas de délai de jouissance à subir, puisque la SCPI a déjà distribué ses dividendes. De plus, le prix de la revente peut permettre de tabler sur une certaine décote, comparé au prix sur le marché primaire. Cela qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable. La décote est de l’ordre de 5% à 10%. Attention cependant à bien analyser les performances comme mentionné ci-dessus avant de se diriger vers la SCPI proposée sur le marché secondaire, car la décote peut aussi faire partie de la stratégie de revente dans le but de masquer des résultats peu performants.
La société de gestion
Important critère et non des moindres : le choix de la société de gestion. C’est cette dernière qui pilote les SCPI selon sa propre approche. Elle est ainsi choisie en fonction de son savoir-faire dans l’exploitation de ces produits pierre-papier, la maîtrise du marché immobilier et de ses différents enjeux, ainsi que sa capacité à s’assurer d’une gestion locative pérenne et durable.
