Voici une liste, pourtant non exhaustive et qui grossit jour après jour, des villes dont la saturation en logements neufs est avérée, Agen, Albi, Ales, Angers, Angoulême, Besançon, Béziers, Brives, Carcassonne, Carpentras, Charleville, Châteauroux, Clermont-Ferrand, Colmar, Dijon, Genevois français, Le Mans, Lille, Limoges, Metz, Montauban, Mulhouse, Nancy, Niort, Pau, Périgueux, Perpignan, Quimper, Reims, Roanne, Rodez, Saint-Brieux, Saint-Denis, Saint-Étienne, Saint-Ouen, Sedan, Tarbes, Toulouse, Valence, Vichy, Vitry-sur-Seine, Villejuif, etc, pas de loyers, pas de défiscalisation. En proche banlieue parisienne les prix des loyers sont à peu près les mêmes qu'il y 5 ans (alors que dans le même temps les prix de vente ont significativement augmenté).
Les loyers seront plafonnés avec le dispositif Duflot
Le problème n'est pas les prix des loyers, mais les prix de vente qui sont déconnectés de la réalité économique et du pouvoir d'achat de ceux qui ne sont pas déjà propriétaires.
Il ne faut pas oublier une variable importante en loi Duflot, le loyer doit être de 20 % au dessous du prix du marché, ce prix peut être fonction de la zone, alors qu’il y a des écarts importants dans une même zone, ou bien il peut être défini dans chaque ville par l’ANAH par exemple. De plus, cette nouvelle offre de logements neufs est attractive car sa qualité thermique et technique est au top et prémunit aussi contre l’obsolescence du bien. Faites attention au prix que vous proposeront les promoteurs car souvent ce prix est "très" surestimé par rapport au marché ! La loi Duflot est globalement un peu moins avantageuse que la précédente loi (Scellier).
L’encadrement des loyers peut faciliter l’accès au logement car il prendra effet dans les villes où la demande locative est forte. Défiscaliser n'est pas un objectif patrimonial.
Loi Duflot ou bien Loi Scellier?
Concernant la loi Duflot, il y aura surement les mêmes dérives qu’avec la loi Scellier (construction de logements exprès pour faire de la défiscalisation dans des zones où il y a 0 locataire!).
Le paradoxe de la loi Duflot, c’est que le risque n’est sans doute pas là où la majorité des observateurs l’attendent. Le dispositif Duflot a été présenté une seconde fois devant l'Assemblée Nationale. Quelle que soit la loi de défiscalisation, Duflot Scellier ou autre il s'agit surtout de bien adapter votre opération à votre situation (tant au plan financier, que personnel, familial).
Cette loi vient perturber l’économie du marché locatif. Avec cette nouvelle loi Duflot il vous faut faire attention à avoir des locataires Car dans le cas contraire vous n'êtes pas gagnant que ce soit pour la défiscalisation, ou l'équilibre financier prévu au départ. Toutes ces réformes vont dans le bon sens.
La zone B2 sera éligible pendant les 6 premiers mois. Avec cette loi l'investissement en résidences de service peut être attractif. Il faudra être rigoureux dans ses calculs car il ne faut pas oublier que le propriétaire devra louer 20% en dessous du prix du marché. La vraie difficulté pour cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière sera celle de revenir aux fondamentaux de l’investissement immobilier, à savoir (1) sélectionner au mieux un bien et (2) surtout éviter de le payer trop cher.
